Todo prédio novo tem um relógio correndo contra o condomínio: a garantia quinquenal da construtora (art. 618 do Código Civil) cobre solidez e segurança da obra por 5 anos a partir da entrega. Passou o prazo sem reclamar formalmente, o custo do reparo vira do condomínio — leia-se, dos condôminos.
O que a garantia cobre
- Estrutura: trincas e fissuras relevantes, recalques;
- Impermeabilização: infiltrações em lajes, subsolos e fachadas;
- Fachada: desplacamento de revestimento e pastilhas;
- Instalações: vícios ocultos de hidráulica e elétrica da área comum.
Itens de desgaste natural e má manutenção ficam fora — por isso a documentação importa tanto.
O erro clássico dos condomínios novos
Nos primeiros anos, o condomínio "vai levando": síndico morador, tudo parece novo, ninguém inspeciona. A infiltração aparece no 6º ano — um ano tarde demais. Prédios entregues há 3 ou 4 anos estão exatamente na janela crítica: ainda dá tempo, mas só com ação formal.
Como garantir o direito (3 passos)
- Vistoria técnica por engenheiro habilitado (com ART), mapeando anomalias e classificando o que é vício construtivo;
- Notificação formal à construtora dentro do prazo, com o laudo anexo — isso interrompe a discussão sobre decadência;
- Acompanhamento dos reparos com registro fotográfico e aceite técnico.
O papel da gestão executiva
Na Elite, condomínio que entra na carteira com menos de 5 anos passa por revisão de garantia como rotina de compliance: cronologia da entrega, vistoria, notificação e follow-up com a construtora. É patrimônio dos condôminos sendo protegido com método.
Seu prédio foi entregue entre 2021 e 2023? Fale com a Elite — avaliamos gratuitamente se ainda há prazo e o que vale reclamar.